转自：中国经济时报
楼市热点 本报记者 李晓红
在全国楼市深度调整、持续复苏的过程中，一线城市率先回稳，助力市场预期向好发展。近日，国家统计局发布的9月份数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大，二手住宅环比转涨、同比降幅收窄；二三线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。
一线城市楼市呈现企稳态势
自2023年8月底以来，政策利好不断，购房需求被激活，尤其是“认房不认贷”政策的实施，对市场的带动效果明显。国家统计局数据显示，在一手住宅方面，从环比看，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平，其中，北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%，广州和深圳环比分别下降0.6%和0.5%。从同比看，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，其中，北京和上海同比分别上涨2.9%和4.4%，广州和深圳同比分别下降1.7%和3.0%。
“总体来看，9月楼市新政对市场的提振作用是较为明显的，但在不同城市之间的分化较大。具体来说，一线城市和部分二线城市（如成都），楼市成交量有较为明显的提升，但不少三四线城市的楼市反应则相对较为平淡。”西南财经大学经济学院教授刘璐告诉中国经济时报记者。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，四个一线城市呈现一定的分化，北京、上海回暖较为明显，广州、深圳暂未扭转下跌趋势，政策效果低于预期。不过，整体来看，促进刚需和改善循环，降低购房门槛和成本的政策，在需求集中的一线城市效果得到显现，是一个较好的现象，但城市分化是大趋势。
二手房市场出现房价跌幅被遏制住的信号。国家统计局数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比连续4个月下降后首次转涨，涨幅为0.2%，其中，北京和上海环比分别上涨0.7%和0.6%，广州环比下降0.7%，深圳环比持平。一线城市二手住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中，北京同比上涨1.1%，上海、广州和深圳同比分别下降1.9%、3.8%和1.0%。
在北京从事房地产中介工作的张书告诉中国经济时报记者，在北京官宣执行“认房不认贷”政策后，客户到访量明显增加。尤其是在二手房方面，咨询量和带看量都有所提升。值得注意的是，看房客户仍以之前就看过房的客户为主，新增客户有限，成交量明显增加，购房者多为之前就已锁定小区和房源，一直在等待和观望政策走向的客户。
李宇嘉表示，二手房同环比跌幅要大于新房，主要是因为“认房不认贷”政策实施后，二手房挂牌量不断创新高，且月度销售量小于挂牌量，交易周期增加、预期下滑，导致部分房源持续降低挂牌价，以求尽快出货。“值得注意的是，二手房价格环比跌幅未再扩大，一线城市从5-7月份的领跌，到9月份逆转为上涨，这是二手房价格跌幅趋稳的核心因素。”
“一线城市企稳回升信号明显，住宅需求缓慢回升，住宅新增供给止跌幅度增加，住宅市场悲观预期逐渐减少。”中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大对中国经济时报记者表示。
刘璐称，一线城市楼市企稳回升体现在量和价两方面。量是指成交量，新房和二手房的成交量都在上涨。价是指成交价格，各地放开限价之后，一些热点区域的楼盘出现了一定程度的价格上涨。
国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民对中国经济时报记者表示，一线城市“认房不认贷”的政策暖风叠加传统的“金九银十”，一二线城市房地产市场出现了一些积极的变化，但购房者锚定的仍主要是中心城区好地段的好房子。刚需群体仍有较强的观望情绪，一些“卖旧买新”的改善性需求也受到一定的影响。“筑底”是否已经“筑牢”，还需要观察一段时间。
如何促使房地产市场持续企稳回升
“2023年以来，中央提出大城市规划建设‘封闭运行’，并按照‘保本微利’原则出售的保障房值得关注。”王瑞民介绍，保障房面向“住房困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才”，主要建在大城市而非所有城市，这是建立在住房供求关系发生重大变化、大部分中小城市已不缺房这一判断基础上的。保障房的规划建设对市场预期将会产生持续的、深远的影响。
刘璐认为，当前，同一个城市内部的楼市发展差异也很大。热点区域由于前期受到调控的限制更多，所以放开限购和限价之后的上涨幅度可能会更大。一些远郊区域可能受热点区域虹吸效应的影响，楼市购买需求反而会进一步降低，价格会出现一定幅度的下跌。
对于如何促使房地产市场持续企稳回升，况伟大认为，应进一步拓展房企直接融资渠道，放松住房抵押贷款信贷政策，包括降低首付比例和抵押贷款利率。王瑞民认为，应加快一线城市优质地段住宅用地的供应，让那些好位置、高品质的新房以合理的价格满足一线城市居民居住升级的新期待，带动住房改善阶梯整体升级，使得位于不同阶梯层次上的居民都能新上一个台阶。
“目前来看，改善型置业（包含置换）已逐渐成为支撑楼市复苏的主力。因此，后续楼市政策的优化调整可以进一步便利置换购房或其他方式的改善型置业。除了常见的税费减免等措施，可以在保障金融安全的前提下进一步降低改善型置业的首付比例。”刘璐强调。
