这里是每周一期的「村花一周TALK」栏目。每期分享一个有料、有干货的热点话题，关注这个栏目，你会发现买房也可以很有趣。
400万，今年在黄埔的选择真的太太太太多了。
首先有源源不断持续推新的一手楼盘，区域内的存量次新也陆续进入“5年”关口，一二手的较量短期内会一直持续；
其次，去年黄埔项目价格大乱斗成功让整个区域价格成功回归理性，单价3-4万的楼盘大把可选；
也难怪各位东部买家要纠结那么久，那就来看看如果有400万预算，黄埔区怎么买。
先确定板块，老黄埔还是科学城？
这个问题是近一年主编问答里的提问频率TOP 3。
老黄埔天花板更高
鱼珠CBD的概念，靠产业转型，城市更新，13号线和5号线双地铁直达天河，交通优势明显，板块内几乎没有低于4字头的均价，已经反映了一切，唯一的缺点就是，等。
鱼珠板块内的富颐、城光和中鼎，近天河，价格一直坚挺不下，要买，预算要加到500万+；
庙头板块的卓越招商臻珑府，如果在5号线沿线上班不用换乘挺方便的。另外户型很赞，赠送面积多，缺点是周边环境三五年内都不会太好，要守较长时间；小区规划较小，教育配套没有优势。至于价格，就见仁见智，现在比开盘也降价不少了；
和瑧珑府相隔两站的黄埔新城也更便宜，但如果关注长线涨幅，个人觉得就不要想了，黄埔新城近几年肯定卖不完，到时还要和一手产品竞争；对于10年之后，现在很难下结论，要看板块发展进展；具体可以参考一下广州一些大盘的涨幅，亚运城、祈福，其实没有十分理想。
科学城城市界面新，颜值高
无论是产城距离、市政配套、还是人口热度，科学城都是黄埔的大哥，而且300-400万选择会更多。
但目前板块内靠近地铁的一手项目并不多，大都需要公交接驳，去往天河、海珠两个区域的商务圈需要在高人流量站点转线，高峰期的地铁懂的都懂。
400-500万的改善买家或者是一步到位的刚改买家，可以关注以下三个板块：
黄陂板块，优点临近天河，也享受科学城辐射，周边山多工厂少，宜居板块，缺点则是周边配套缺乏；
黄陂板块环境不错
科学城中央两个全配套楼盘，王炸地段的大壮一期所剩货量已经不多了，目前在售的只剩下105㎡三房和118㎡的四房，单价已经去到了5.5-6万；星樾TOD最后一批复式，95-105㎡四房，价格稍微便宜一点，但距离地铁站的距离会更远；
区府板块，保利罗兰国际，108-135㎡的大户型，不care地铁距离，可选；科城山庄，公务员盘，买到真的是赚到。
300-400万的刚需，选择更多：
佳大和山畔、是科学城中心为数不多的地铁盘，山畔近期也有上新计划，80-110㎡，价格未知，北向应该不用4字头；佳大在售93-129㎡三至四房，均价3.2万。想拥有更好配套和品质感选择山畔，想少交几年房租即买即入住可以选择现楼的佳大；
合生中央城和时代天韵，前者体量大，学校和未来配套会更加理想，但未来去到二手市场，规模适中的时代天韵竞争相对没那么激烈。
还有网友问，预算如果真的不足可选长岭居吗？
长岭居最大的bug是缺乏轨道交通，如果是市区通勤只能依赖楼巴或者接驳，看个人对交通便利的要求；居住环境来讲，长岭居还是可以的，毕竟是主打居住板块，但是如果是未来涨幅，还是科学城和老黄埔有看头。
一手货量充沛，二手次新房还值不值得买？
对于刚需来说，值得，但尽量选择科学城的次新。
科学城的二手次新优势还是很明显，肉眼可见的配套，二手价格也有了一定回落，正好可以看看是否有笋盘捡漏，而且二手购房周期很短，可以加快换房速度。
那科学城二手次新那么多，我们该怎么选？
01 看产品
以万科东荟城和保利罗兰两个盘为例；这两个盘都是位置、小区、教育综合起来都是科学城一带靠前的，但因为产品太多了，要看具体位置和价格；
另外就是楼龄，如果是打算居住时间10年以上，那么当下购入楼龄越新越好，因为新楼盘源源不断的区域，未来二十几年楼龄并不具备优势；如果是5-8年打算置换，那还可以具体对比。
02 看定位
以金色梦想和中海誉城为例；相邻的两个盘，价格却差了几千，因为金色梦想主要是户型都是偏刚需紧凑的，面积太小，项目本来定位就是年轻社区的，这种定位的楼盘就注定它的涨幅就不会比周边有改善户型的楼盘高。
03 关于涨幅
不需要太纠结两个楼盘之间的涨幅比较，因为这个涨幅和入手是否笋、户型朝向、保养程度、以后卖出的机缘等都有很大关系，根本没办法去直观比较。
如果一定要对比，就选地铁和学校的，不过随着“教育公平”大方向的贯彻，学校也有可能成为一个变量。
最后，如果还不知道怎么抉择，那就看单价，当下的楼价是“均值回归”状态，之前一波降价已逐渐将多余水分挤出，单价较高的楼盘肯定有更明显的优势。
至于地段和面积，刚需/刚改优先选择地段，不用执着更宽敞的户型，因为位置不好的楼盘面积越大越不好出手。
*以上内容源自每周四主编问答，如有不同意见，欢迎评论区battle。
